10月，西安商品房市场不但国庆期间同比降温，而且突发的疫情也为楼市蒙上一层阴霾，伴随月底第二批集中供地成交效果不佳和房地产税试点提速，令各市场主体对西安楼市的未来更加迷茫。那么西安楼市中各大房企1~10月销售业绩的表现如何？下面将具体揭晓。
数据说明：房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日-10月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在西安市的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
房企表现
从销售金额榜单上看，西安房地产企业销售金额TOP10企业1-10月实现销售总额723.51亿元、销售面积442.45万㎡，较去年同期有一定下滑。同去年相比，TOP10企业门槛值47亿元，较去年51亿元有所下降，销售额均值72.35亿元，同比去年93.64亦有所下降。
企业排名上看，本月榜单头部前五名企业变化不大，尾部后五名企业相比上月有所调整。其中融创继续保持领先优势，而碧桂园十月表现抢眼，连续推出高新云墅、云府等项目，巩固了亚军位置。同时新希望地产凭借锦麟天玺、未来印等项目的热销，成功迈入榜单前十。
说明：商品住宅销售数据统计是以2021年1月1日-10月31日期间销售的商品住宅为统计口径，主要依据中指数据CREIS在西安市主城区的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
榜单点评
从销售金额榜单上看，西安1-10月商品住宅TOP10项目排名变化不大，销售金额实现销售总额358亿元，门槛值28亿元。其中，融创时代奥城一骑绝尘，以55.17亿元的销售额继续位列西安项目销售榜榜首；新希望锦麟天玺以39.89亿元位居亚军；而紫薇·华发CID中央首府凭借广泛的市场认可，重回榜单前十。
▍政策环境
◆ 时隔三月，西安第二批住宅小区二手住房成交参考价发布
10月13日，西安发布第二批住宅小区二手住房成交参考价，涉及103个小区，加上首批的102个小区，截止目前西安共发布了205个小区的二手房参考价。
从政策效果来看，自出台二手房参考价以来，西安存量房成交套数和成交均价逐月下降，市场明显降温。二手房参考价一方面规范二手房交易市场；另一方面降低了投资者预期，对稳定房价，保证市场稳定起到了关键作用。
◆ 西安大力发展保障性租赁住房，计划5年将新增30万套
11月1日，西安市通过了《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》。据悉，“十四五”期间西安市将聚焦新市民、青年人、住房困难家庭基本住房需求，将加快发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，力争新增保障性租赁住房达到30万套（间），占新增住房供应总量的30%以上，切实提升居民获得感、幸福感、安全感。几乎同时，10月29日，西安亦宣布暂停了共有产权房资格审核。
从政策发布背景来看，受经济形势及新冠疫情影响，土地市场出现共有产权住房地块多次流拍现象，给后期实际供应造成压力。此外，按陕西省“十四五”住房发展规划要求，因地制宜发展原则下，全省共有产权房计划建设3万套。因此，西安此次也是根据全省规划做出的相应调整。
未来，西安将继续按照“大力发展保障性租赁住房，做好存量公租房项目建设，适度发展共有产权房”的原则，合理制定住房保障目标，科学开展住房保障选址工作，改善辖区内住房矛盾。
▍商品房市场
◆ 供需双降，供求关系趋于缓和
整体来看，10月与多数城市一样，西安新房市场延续降温态势。从市场供应表现上看，西安1-10月新房供应量逐渐增大，8月达到高峰，9、10月逐渐下降。据中指研究院西安分院监测，2021年10月西安限购区域中共21个项目、4667套房源入市登记，较8月6323套相比下降26%。从市场需求表现来看，6月登记人数达到顶峰，随后登记人数呈现台阶式下降，到10月仅1.3万人参与登记。总体上看，登记人数与房源数量之比已从2月最高峰16.5：1下降至2.9：1，供求关系日趋缓和。
图：2021年1-10月西安市商品房销售公示平台情况统计
数据来源：中指数据CREIS
◆ 摇号楼盘锐减，市场热度散褪
整体来看，9月以后的西安销售楼盘中，登记人数小于房源数而自行销售的楼盘量超过了需要摇号的楼盘数量，并且摇号项目的综合中签率不断上升。在10月意向登记的21个楼盘中，仅有7个楼盘登记量大于房源量需要摇号，其余14个楼盘登记量少于房源量不用摇号，自行销售楼盘占比与上月相比继续上升。中签率方面，10月意向平台登记人数为13401人（刚需2915人，普通10486人），摇号项目中签率为14.35%。
图：2021年1-10月西安市商品房销售摇号情况统计
数据来源：中指数据CREIS
从原因来看，形成近期西安市场供需下滑现象的主要原因在于市场对未来预期迷茫。一方面，二手房指导价、银行贷款利率等政策逐步从紧，商品房市场观望情绪弥漫，购房意愿有所下降。另一方面，面对下半年形势的急转直下，房企普遍感到信心不足。虽然一部分房企由于抢收销售回款需要，年底不断推盘；但另一部分房企由于项目拿地成本抬升、销售限价等因素，不愿损失利润，反而冀希市场再次回暖，因此暂缓了推盘入市。
▍土地市场
◆ 流拍与摇号并存，西安二批次集中供地落幕
据中指研究院西安分院监测，西安及西咸新区本年度第二批次住宅用地集中出让结束，此次推出的56宗住宅用地中，西安37宗成交、西咸新区6宗成交，其余13宗流拍。
其中西安本次37宗成交的宅地（含2宗摇号成交），共成交计规划建筑面积399万㎡，揽获土地出让金240亿元，平均溢价率1.42%，其余8宗流拍，共计规划建筑面积128万㎡；西咸新区6宗成交的宅地中，除1宗溢价成交外，其余均底价成交，共计规划建筑面积64万㎡，其余5宗流拍，共计规划建筑面积80万㎡。
表：2021年西安第二批次集中公告住宅用地成交情况
数据来源：中指数据CREIS
从成交结果来看，溢价成交的区域为高新产业开发区（3宗）和国际港务区（3宗），这两个区域也是西安近年来楼市热点区域。而流拍土地除地块本身外，基本位于鄠邑区（3宗）、阎良区（1宗）、西咸新区泾河新城（1宗）、沣西新城（2宗）、秦汉新城（2宗）等远郊区县。
◆ 企业表现各不相同，龙湖一枝独秀
整体上看，和全国其他地区类似，国企为西安本次集中供地拿地主力，共获取32宗土地，占比达到3/4。但民企表现也可圈可点，其中龙湖集团表现不俗，成为本次民企最大赢家，共缴纳土地出让金58亿元，揽获6宗宅地（含摇号获得），规划建面60万㎡，新储备货值127亿元（毛坯）。
图：2021年西安第二批次集中公告各企业成交情况
数据来源：中指数据CREIS
结语
10月以来，楼市趋冷叠加房企接连“暴雷”、“房地产税”突然提速，房地产市场正在迎来一场前所未有的深刻变局，给购房置业者和房地产企业都增加了许多不确定性因素和风险。随着租赁的保障房体系建立及房地产税的逐步落地，未来西安房地产市场的大格局已经清晰可见，更是为耕于此的广大房企提出了新的挑战。
