西安市关于规范住房租赁市场管理的实施意见
(征求意见稿)
第一章 总 则
第一条 为了加强住房租赁市场管理，明确住房租赁综合管理职责，规范住房租赁行为，保护住房租赁当事人的合法权益，着力解决西安市住房租赁市场监管制度措施不完善、市场秩序不规范等问题，根据有关法律、法规，结合西安市住房租赁市场实际情况，制定本实施意见。
第二条 西安市行政区域内国有土地上的住房租赁及其监督管理，适用本实施意见。
本实施意见所称的住房租赁行为，是指房屋权利人作为出租人将房屋出租给承租人使用，并由承租人支付租金的行为。
本实施意见所称的住房租赁不包括旅馆业客房、学校和企业自建宿舍等。
公共租赁住房按照中省市保障性住房相关规定管理。
第三条 住房租赁管理坚持管理与服务相结合的原则，实行属地管理。
第四条 西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组各成员单位按照各自工作职责，各负其责，协作配合，建立多部门失信联合惩戒机制，形成齐抓共管的强大合力，确保各项管理工作落实到位。
市公安部门对租赁房屋实行治安管理，负责建立登记、安全检查等管理制度;督促指导社区居民委员会、村民委员会及其治安保卫委员会做好租赁住房的安全防范、法制宣传教育和治安管理工作。
市住建部门负责建设西安市住房租赁交易服务平台;发布租赁市场相关信息;制定全市国有土地上住房租赁管理的相关政策;建立健全住房租赁市场主体信用管理体系;指导区(县)、开发区做好本辖区内的住房租赁日常管理工作。
市市场监管部门负责从事住房租赁活动企业的注册登记;在职责范围内，查处企业无照经营行为;监督处理利用合同侵害国家利益、社会公共利益的违法行为;查处违反公平、自愿原则，迫使合同相对人接受关联服务，并乱收费的行为。
市应急管理部门、市消防救援机构等市级有关部门及公安派出所、乡镇人民政府、城市街道办事处、村民委员会、居民委员会依法依规履行对租赁住房消防安全的相关职责。
市金融部门负责协调有关部门查处住房租赁市场非法金融业务活动和非法金融机构，打击住房租赁市场非法金融行为。
市资源规划、市城管、市司法等其它相关部门依职责开展住房租赁市场管理工作。
第五条 各区(县)政府、开发区管委会负责统筹、协调辖区内住房租赁监督管理工作。承担住房租赁相关信息的采集、住房租赁合同网签备案、企业开业信息登记等事项，并建立信息报送制度，发现重大舆情时应及时将信息反馈至有关部门;做好政策法规和房屋使用安全知识宣传;运用信息化手段，加强对辖区内租赁住房的动态管理;指导、督导街道办事处建立疑难问题解决机制、突发事件应急处置机制、纠纷投诉解决处理机制以及日常管理机制等，做好房屋租赁信访维稳工作，确保各类问题得到及时妥善处理。
第六条 街道办事处作为住房租赁市场日常管理工作实施主体，负责管辖范围内住房租赁市场管理的具体事务，建立疑难问题解决机制、突发事件应急处置机制、纠纷投诉解决处理机制以及日常管理机制等;加强对住房租赁市场的日常检查;建立信息报送制度，发现重大舆情时应及时将信息反馈至区(县)政府、开发区管委会;指导、督导社区居民委员会协助开展住房租赁管理工作。
第七条 社区居民委员会实施住房租赁自治管理。社区居民委员会应当协助开展住房租赁管理工作;指导网格员、物管人员切实履行巡查、发现、劝阻、报告等工作职责;对租赁住房中违法违规行为进行核查，并及时将信息反馈至街道办事处。
第八条 推行住房租赁网格化管理。依托网格化管理体系，将住房租赁管理纳入到网格化管理体系中，形成及时发现问题和解决问题的动态化住房租赁管理机制。
第二章 住房租赁行为规范
第九条 出租的住房应当符合消防、治安、安全、环保等方面的相关规定，并具备给排水、供电、供气等必要的基本居住条件。
有下列情形之一的住房不得出租：
(一)属于违法建筑的;
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
(三)违反规定改变住房使用性质的;
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第十条 出租住房应当遵循以下标准：
(一)最小出租单位标准。出租住房最小单位应当以原房屋设计的房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。允许将现有住房按照国家和地方住宅设计的有关规定改造后出租。如改建住房涉及利害关系人的，应征得利害关系人的同意，保障其合法权益。改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
(二)最低人均租住面积标准。人均租住住房使用面积不得低于5平方米。但为了满足租赁住房特定需求，集中开发且符合规划、消防、安全等规定的租赁住房集约式产品另有规定的，从其规定。
第十一条 出租住房管理应当遵循下列规定：
(一)从事住房租赁活动的企业，应当建立管理制度，明确管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或登记系统，并将相关登记信息报送辖区公安、住建等部门备案;
(二)出租自有闲置合法住房的个人，应切实履行其作为出租房屋安全管理责任人的义务，协助公安部门做好流动人口信息登记，不得向没有合法有效证件、来历不明的人员出租住房。房屋所有权人将住房委托他人出租、管理的，应当及时向房屋所在地的社区居民委员会进行登记;
(三)向境外单位、人员出租、转租、转借房屋，或者承租人留住境外人员的，房屋权利人、承租人应当遵守国家和本市国家安全管理的有关规定。
第十二条 出租人和承租人应当依法签订住房租赁合同，并应遵守下列规定：
(一)租赁双方须按照公平、自愿的原则签订住房租赁合同，鼓励租赁当事人使用住房租赁合同示范文本;
(二)租赁当事人签订住房租赁合同时，需认真阅读合同条款，明确双方的权利义务，出租人应对承租人做到合同相关条款的风险提示;
(三)承租人将租赁住房转租给第三人，应当经房屋产权人书面同意;
(四)出租人不得在租赁期限内单方面任意提高租金标准，随意变更租金调整频次和租金涨幅;
(五)出租人收取押金的，应当在租赁合同中约定押金的数额、管理方式和返还时间。除合同约定的扣除押金条款外，不得恶意克扣押金;
(六)出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房。
第十三条 住房租赁交易实行合同网签备案。租赁当事人达成租赁成交、变更、解除意向后，应当通过西安市住房租赁交易服务平台办理住房租赁合同网签备案相关手续。
第十四条 出租人应当履行下列义务和责任:
(一)查验承租人的身份证件，并登记承租人的姓名、身份证件的种类和号码;
(二)发现承租人利用租赁住房从事非法活动和无证无照经营的，及时报告有关部门;
(三)按照国家和本市的有关规定，与承租人及时办理住房租赁合同网签备案等相关手续;
(四)配合有关部门开展对承租人违法违规行为的调查、制止及处罚等工作;
(五)法律、法规规定的其他义务及责任。
第十五条 承租人应当履行下列义务和责任:
(一)如实向出租人提供姓名、身份证件的种类和号码;
(二)按照国家和本市的有关规定，与出租人及时办理住房租赁合同网签备案等相关手续;
(三)承租人不得擅自改变房屋用途，不得利用租住房屋进行非法活动;
(四)法律、法规规定的其他义务及责任。
第十六条 住房租赁产生的纠纷处置机制:
(一)租赁当事人因租赁住房发生纠纷的，依据住房租赁合同的相关条款协商解决;
(二)街道办事处、居民委员会应为发生租赁纠纷的当事人提供调解服务;
(三)租赁当事人不接受调解结果或者协商未达成一致的，可以通过司法途径维护自身合法权益。
第三章 住房租赁市场主体规范
第十七条 在我市从事住房租赁活动的企业，应当依法办理市场主体登记，其经营范围应当注明“住房租赁”。住房租赁企业开展业务前，应当向工商登记住所地住建部门推送开业信息。
第十八条 建立住房租赁资金监管制度，住建等部门指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户，规范企业经营行为。
第十九条 从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业通过各类信息平台发布的房源信息、企业资质、从业人员等相关信息，应当对其真实性负责，不得发布虚假信息。
第二十条 从事住房租赁活动的房地产经纪机构应合法诚信开展住房租赁居间代理业务，提供真实有效的住房租赁信息，不得为不符合规定的租赁住房及相关租赁当事人提供经纪服务，不得参与或教唆他人参与不符合规定的住房租赁行为。
第二十一条 从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业不得扰乱住房租赁市场秩序;不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展“租金贷”业务;不得强制或诱骗承租人使用“租金贷”。
第二十二条 从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业从业人员应当熟知与住房租赁业务相关的各项法律法规、行业政策规定，并为承租人提供实名服务、诚信服务，在服务过程中不得损害租赁当事人合法权益。
第二十三条 建立健全房地产经纪机构、住房租赁企业和个人信用管理体系。全面建立相关主体的信用档案，实行信用评价管理和公示制度，建立多部门失信联合惩戒机制。
第四章 附 则
第二十四条 公安、住建、市场监管、资源规划、城管、金融、消防等相关部门按照各自职责，加强日常监测和违法违规行为查处，涉及违法犯罪的，由公安机关依法查处。
第二十五条 法律法规对保障性住房、直管公房、单位自管房的租赁另有规定的，从其规定。
第二十六条 本意见自2020年*月*日起施行，有效期五年。
